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涨价去库存走到十字路口:棚改,危险的信号

金羊毛工作坊 · 2018-06-26 · 来源:凤凰网
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  导读:国开行收紧棚改融资的新闻袭击了市场,这个新闻之所以牵动人心,是因为棚改是支撑这一轮房地产投资的强心剂,而房地产投资是目前中国经济为数不多的亮点。当前外部贸易战冲击下,内部经济发展前景阴云密布,5月份固定资产投资增速大幅下跌,消费不振,房地产投资成为提着的一口真气。

  棚改货币化安置是2014-2018年这一轮楼市去库存的关键密码,是这一轮三四五线城市“涨价去库存”的刺激政策总纲。经过三年的涨价去库存,其楼市上涨造成的溢出效应已经非常显著。在房地产乱象丛生&地方政府债务隐性膨胀的当下,修正或调整已有的棚改政策,是结构化去杠杆的要义;但在经济下行的压力下,一刀切全面叫停棚改则有房地产投资断崖的风险,从实际操作上是不可能也不现实。

  6月25日,国开行的声明,翻译过来很简单——国务院发改委让我们怎么做我们就怎么做,2018年棚改任务580万套没有结束,CDB的使命就不会结束。所谓“目前各项工作正在有序开展”的声明,对传闻既没有say yes也没有say no。从侧面证实了政策正在发生了不同以往的调整,棚改项目的资金渠道与资金来源发生了变化,央行PSL资金投向收紧或许可预期。

  从公开信息梳理,随着棚改规模从600万套下调至580万套,棚改政策也从2018年开始发生了微调——

  货币化安置比例已在有意压降,更多地方转向实物安置

  棚改货币化安置,一方面创造了供给,一方面人造了需求,是近年来三四五线城市房价大幅推升,迅速完成去库存的重要推手。近几年中国棚改货币化安置从不到20%一路跃升至2016年的48.5%,到2017年时这一比例已经突破60%(2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%;而到了2015、2016年,这一比率上升至29.9%、48.5%)。

  从地方样本来看,货币化安置的比例很高。数据显示,2017年上半年,江苏22个县(市、区)棚改货币化安置比例已达到100%。

  货币化安置的快速推进造成了三四五线城市的房价飞涨。政府部门也注意到这一现象。

  据扫雷小组:(四川)A市人大常委会的一篇调研报告显示,由于货币化安置两万余户,引起商品房价格的上涨。该市在售商品房原售价低于指导价,但棚改政策实施后直接上涨到最高限价。

  全国政府工作报告表述也出现细微变化。2017年的政府工作报告提出,因地制宜提高货币化安置比例。2018年,政府工作报告的类似提法已经消失。

  在这种背景下,全国有的地方依然在致力于提高棚改货币化安置的比例,但有的地方在降速。

  例如山东省首次取消了货币化安置;

  湖南省提出,“要根据商品住房库存实际情况和棚改相关政策确定棚改安置方式,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策”;

  江西省也强调因地制宜实施棚改货币化安置,住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度。

  广东省则提出要控制棚改成本,实现收支平衡,因地制宜推进棚改货币化安置。

  4月27日召开的安徽省城镇保障性安居工程工作推进会强调,各地要合理控制棚改货币化安置比例,商品住房供需紧张的市、县,要进一步降低货币化安置比例。

  相较而言,2016、2017年政策主要方向是提高货币化安置比例,今年各省关于棚改货币化安置表述的转变,反应了三四线地产泡沫下,高层对于政策的反思和调整。

  PSL定向调控政策进入了反思期,棚改资金来源发生方向性调整,比如由地方政府发行棚改专项债。

  2014年,经济下行冲击下,央行创造性地发明了PSL和MLF、SLF等定向调控工具,其中PSL尤其令人瞩目。

  截至5月24日,2018年新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元,累计同比增加48.32%,抵押补充贷款余额为30978亿元,同比增长32%。PSL是定向投放基础货币,定向投向国开行和农发行,再由两者投向具体的棚改项目,PSL也是棚改货币化资金的主要来源,在这个链条中,国开行和农发行直接参与了货币创造。其政策最终溢出效应间接带动三四线城市房价上涨。

  这便是“涨价去库存”背后的逻辑链。2017年末国开行棚改贷款余额达2.93万亿,占贷款余额的比重高达25.83%,是国开行的第一大业务类型。国开行堪称第二央行。

  6月15日,中国债券信息网上挂出的《2018 年第一批天津市棚户区改造专项债券信息披露文件》显示,天津拟发行棚改专项债15亿。这是首单棚改专项债。

  这则新闻背后,意味着棚改融资来源端的重大调整。抛开债券发行期限、发行利率上的优惠不说,将棚改专项债纳入地方政府的债券发行计划,使得资金的募集、发行和投向更加透明,符合目前地方债务去杠杆的政策大方向。

  过去几年的棚改货币化安置已经透支了三四线城市住房需求,2017年棚改对于房地产销售拉动已经达到最高点。数据在说话——2016年2月至2017年4月,商品房销售面积累计变动处于较高位水平,去库存取得明显成效,但是2017年6月以后,商品房销售面积尤其是住宅销售面积累计同比变动下滑,2018年初以来,商品房销售面积和投资出现了背离。住宅商品房2018年4月累计同比变动仅为0.4%,棚改货币化对商品房销售的拉动作用出现了边际弱化的现象。

  棚改货币化对商品房销售的拉动似是强弩之末,居民的杠杆却在迅速累计,下一步怎么整?

  杠杆转移,下一步怎么玩?

  图:100城2016-2018年棚改规模三年纵向对比

  来源:21世纪经济报道

  6月25日,市场传闻称国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,全国一刀切。

  当日晚间,国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

  据国开行提供的数据,截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

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