房地产救市难以化解金融风险

曹建海

2008-08-19来源：21世纪经济报道

近期，来自房地产界的救市、金融风险预警不绝于耳，住房城乡建设部、全国人大财经委均对“房地产市场走势可能出现逆转”表示极度忧虑，担心出现房价的“大起大落”。那么，房地产市场真的到了该政府出手救市的地步吗？

房地产市场的供求关系，归根到底决定于市场价格水平及其变动对消费者支付能力构成的影响。住房的本质是耐用生活消费品，这决定了房价从根本上是由居民愿意支付在住房上的支出决定的。从这个意义上说，房价-收入比率是判定房价是否合理的主要依据。

哈佛大学住房研究联合中心统计了美国100多个城市的中位数房价-家庭收入比率，其中1980年—2000年一直稳定在3倍左右；2001年后由于美联储调低基准利率降到1%，助长房地产价格上涨，房价-家庭收入比到2006年上升到4.6倍，引发了2007年3月以后的次贷危机。可见房价过高市场调整是必然的。

我国大中城市房价2003年以来出现了连续上涨的行情，2007年全国商品房平均销售价格高达3885元。按照90平方米的小户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价—家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了26倍。按照国际3-5倍的房价-家庭收入比率，北京市居民家庭年收入应当达到32万—54万，才能适应这个房价，即使家庭收入按照10%的高增长速度，也需要16年-22年的时间。

可见，目前房价已经远远脱离了大多数家庭的可支配收入，连房屋投资者也开始担心无法找到下家接盘，银行体系也开始审慎房地产贷款，房价调整已成为大势所趋。房价调整，也是长期流行的那些理论的破产：例如城市化是推动房价上涨的持久动力、“刚性需求”导致房地产市场供不应求、房价将永久性上涨。由于房价上涨高于不能承受的水平，完全出于自住的需求已经基本消失，而理性、投机性“需求”的增长又来自房价上涨，房价下跌导致这些“需求”迅速向市场供给转化，不仅减少了对新开盘房屋的需求，而且与房地产开发商形成竞争态势，表现在房地产开发商方面的成交量下降、房价大幅度折价就不可避免了。

我国房地产开发规模过大、价格过高，导致房地产市场供过于求，是目前房地产市场困局的主要原因。决定房地产市场的根本因素，是中国最广大的消费者。在消费者普遍抵制高房价并且看低未来房价的情况下，房地产市场的萧条不可避免。所谓维稳、救市，实际上很难起到什么作用。例如，放松对开发企业贷款，只能延缓眼前紧张的资金链于一时，房屋同样销售不出去，但却有可能造成更大的银行呆坏账；放松对消费信贷，以及二手房的交易和所得的税收，在房价过高且处于买方市场情况下，不能改变消费者购房即成房奴的局面。

依据已故的诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯·托宾1969年提出的托宾Q比率，可以衡量房地产商所开发项目的市场价值与重置成本之比。目前我国商品房的市场价值与房地产商的重置成本的比率，大约在3—5倍之间。房地产开发项目的托宾Q比率远远大于1时，表明现行房地产业仍有200%—400%的暴利，房屋售价当中约有67%—80%的泡沫。

目前政府应该顺势挤压房地产泡沫，同时给银行体系提供一个降低金融风险时间和空间，迫使社会资金从房地产领域退出，加入到现代制造业、高技术产业和现代服务业等有利于提高国家竞争力的产业体系之中；反之，政府救市不仅不得民心，而且不可能有效果，推迟泡沫释放，将使银行体系处于更加麻木的状态，会加大后续的金融风险。