炒房客“裸泳”重塑楼市秩序

2008年07月07日  来源：上海证券报  作者：⊙贾图

　　炒房客遭到市场的重创，意味着，中国楼市的参与主体将逐步发生变化。投机性住房逐渐淡出而真实性需求成为主流的房地产市场，其价格变化将为真实的需求所决定，楼市将更加健康与成熟。同时，为了避免投机退却给当地房地产市场带来的负面影响，今后地方政府在抑制炒房行为方面，或许会更积极一些。

　　⊙贾图

　　自去年10月份以来，深圳房价整体下跌超过30%，多数炒房客成为裸泳者。据报道，炒房客李金东就是其中一个被深套而“猝死”的典型，不久前，他还是一个有着亿万资产的炒房客，如今他成了住每月300元农民房的清贫一族。李金东在最多的时候囤积了60多套房子，在房价下跌后卖不出去，面对各大银行每个月30多万的还贷压力，李金东在万般无奈之下，只好把他的69套房子全部协议转让给以前的炒房团朋友，协议价格就是帮他还剩下的银行贷款。

　　只有到潮水退却，才能知道谁是真正的裸泳者。

　　深圳房价的快速深幅调整，让在深圳的炒房者首先裸露出来，只不过，潮水冲走的是财富，留下的是炒房客的伤感和疼痛。

　　国人普遍同情弱者，但对炒房客从富豪到一贫如洗的遭遇，却鲜有同情者，更多的人是以“活该”来表达自己的感受。炒房客作为助推房价上涨的主要力量之一，它在追逐自身利益最大化的同时，挤压了其他人的生存空间，这是炒房客遭到人们痛恨的原因。炒房客从财富巅峰的坠落，给了民众一次“复仇”或看笑话的机会，让他们从忧虑中感受到一丝希望。但是，炒房客“裸泳”的意义并不仅限于此。

　　炒房客遭到市场的重创，意味着，中国楼市的参与主体将逐步发生变化，或者说，炒房客“裸泳”将重塑楼市秩序。

　　世界上任何一个国家的楼市都不可能完全消除投机者，但是，像中国这样，投机者占比如此严重的房地产市场却极为罕见。《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳2006年置业者中有超过30%置业者在取得产权证后半年内转手，投机之严重由此可见一斑。据媒体调查，在某些楼盘，炒房客控制的房屋比例甚至占到了85%以上。这意味着房地产市场已经由于过度投机而走向扭曲——事实上，从世界市场经济发展的历史进程来看，在任何市场，当投机者而不是实际需求者占据市场主导的时候，这个市场都难逃崩溃的命运。

　　炒房客的进入，营造了房地产市场的虚假繁荣，但是，这个远远偏离民众购买力的繁荣显得非常脆弱，一旦对房价上涨的预期不再，一旦对未来利润的透支达到某种临界点，房价就会掉头向下。而且，这种下跌通道一旦形成，就会有一个加速下跌过程。深圳的例子最能说明问题。原因非常容易理解：建立在投机需求基础上的市场比建立在真实需求基础上的市场更不堪一击，更容易形成羊群效应。在真实需求支持下的房地产市场，即使房价下跌，真实的需求由于是自住性购房，其住房向市场抛售的几率低，难以突然放大市场中的住房供应量。而投机性住房，一旦房价下跌，投机者对未来房价上涨的预期被动摇，他们就会争相向市场抛售囤积房屋，导致此前多年的存量住房突然向市场释放，使市场中的房屋供应成倍放大，导致房价快速下跌。

　　深圳炒房客“裸泳”，打破了炒房必胜，炒房必赚的神话。经过这次教训，经过像李金东这样的炒房客的“现身说教”，房地产市场中的风险第一次如此清晰而强烈地呈现在公众面前，投机性购房行为将逐渐被弱化，一些盘踞在房地产市场中的套利者，会选择新的更安全与稳妥的投资渠道。使得构成房地产市场需求的主体，越来越多的体现在真实性购房而非投机性购房方面。也即，投机性住房逐渐淡出而真实性需求成为主流的房地产市场，其价格变化将为真实的需求所决定，楼市将更加健康与成熟。

　　以上这种分析是基于深圳的房价变迁得出的结论，但其意义并不仅仅局限于深圳。

　　深圳炒房客“裸泳”将对整个中国的房价走势产生深远的影响。在中国，北京、上海、深圳三个城市的房价具有最为典型的代表意义。北京是中国的首都，集中了全国最丰富的政治资源、公共资源和保障资源，有奥运概念支持；上海是一个国际性大都市，就国内而言，上海是外国人投资买房最集中的一个城市；深圳与香港一步之隔，其房价直追香港，便成了一个恒久的动力与理由。这三个城市给人感觉都是房价没有下跌的理由，但深圳房价下跌与炒房客“裸泳”，给出了一个醒目的警示：房价下跌不需要理由。

　　深圳炒房者的“裸泳”给北京、上海等城市的炒房客上了一课，加之房价连续多年上涨，已经是强弩之末，人们对未来的预期不再乐观，投机者会加快卖房套现的步伐。这将使北京、上海等城市坚挺的房价受到影响。与深圳的情况一样，在这些城市中，投机性购房占据相当大的比例。由于每年新建住房都有一部分被囤积在投机者手中，剔除流向市场的部分，仍有大量住房游离于市场之外，这种数量难以预估的存量住房一旦释放出来，就会形成强大的抛压。失去良好预期的北京、上海等地的楼市，根本无法承受这种突然放大的供应，房价的调整就变得顺理成章。

　　炒房者“裸泳”，也将对开发商产生影响——这是炒房客“裸泳”重塑楼市秩序的另一部分。由于炒房者囤积房价，减少了市场供应，使得房价上涨的预期变得非常强烈，开发商也主动囤积一部分住房用于炒作，或者减缓开发速度，坐享房价上涨带来的更高利润。当炒房客“裸泳”退出，开发商囤积房源的动力将大大减弱，更何况，目前开发商度日如年，资金链紧张，这会加快房地产市场的房产周转效率，有利于使房价理性回归。

　　炒房者“裸泳”，也将对地方政府产生影响。炒房客推高房价，地方政府是最大的受益者，它可以以更高的价格卖出土地，获取更多的税费收入，因此，地方政府对抑制房地产市场投机行为没有动力。深圳房价的快速下跌，或许能够让地方政府认识到投机性购房为主导的市场最脆弱的一面，一旦房价下跌，破坏性更强，对地方经济的伤害更大。鉴于此，今后地方政府在抑制炒房行为方面，或许会更积极一些。姑且把这看做炒房客“裸泳”重塑楼市秩序的另外一个部分吧。