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■ 房屋拆迁补偿款被侵吞内幕
■ 无法守卫的家园
■ 没有一个拆迁户的官司赢过
房屋拆迁补偿款被侵吞内幕
王小霞
在愈演愈烈的房屋拆迁纠纷中，补偿金额严重低于市场价格成为普遍现象。业界有关人士在接受本报记者采访时表示，拆迁补偿款就像股市中的股票，不管大客户、小客户还是散户，都想在这里捞一把。经过层层克扣的房屋拆迁补偿金怎能不变得越来越少？
评估里面文章大
业内专家认为，拆迁评估是拆迁补偿安置金额多少的关键。隆安律师事务所周杰律师在接受中国经济时报记者采访时说，最有能力和机会克扣、削减拆迁补偿金额的是房地产评估公司。
首先，房地产评估有一个非常重要的拆现率由市场利率、房地产市场行情、平均利润率等综合参数来确定问题，目前拆现率没有固定的参照数字，只能是根据实际情况由评估公司来确定。拆现率是最后算出补偿金额比较重要的一个数字，不能有什么差错，就算是差错百分之零点几，最终的评估结果都会产生很大的偏差。
每个专家参照的基础数字不同，得出的折现率结果就不同。因此，评估公司可以根据开发商或者拆迁公司的意图，把折现率的最终结果降低。不仅在折现率上可以如此，在房屋评估报告的其他技术层面都可以这样运作。
周杰说，如果开发商在拆迁时能与拆迁户协商聘请评估机构，由双方监督产生的评估结果得到双方认同，那么拆迁纠纷就可能大幅减少。但实际情况是，开发商早已请评估公司做好了评估报告，在公告后即刻开始拆房，拆迁户根本无法介入评估过程。
同时，拆迁户也无力支付太高的律师和评估费用。在拆迁过程中，开发商或者拆迁公司是“巨人”，而拆迁户是“小人”，关键是在拆迁民事关系中应该处于中立和裁判地位的行政和司法部门应该发挥社会利益平衡器的作用，而不能扶强抑弱。
而且，开发商和评估公司都会利用区域定价时间差来降低评估补偿金。他们一般可以根据政府公布的区域地价进行评估，但问题是，区域定价不是固定的，随时都在变更和升值。目前一些地方政府还不能保证根据市场行情及时调整区域定价，如原来一个区域的定价在4000元／平方米，但两个月后区域定价升值到了6000元／平方米，此时还没到政府重新公布区域定价的时间，那么被拆迁居民所得到的补偿肯定就少了许多。目前这种情况比较普遍。
银行“截”款猫腻多
一位不愿意透露姓名的银行界人士告诉记者，自己在银行已经连续多年专门负责拆迁专用款账户，对拆迁公司在拆迁专项款上所玩的猫腻最清楚不过了。
他说，最近自己刚刚经手一个比较小的拆迁项目，开发商将预算的800万元人民币打入银行存入专用基金账户由该区拆迁办公室用来拆迁安置。“据我们了解，拆迁办公室在发放补偿金额时，在本应给拆迁户补偿的电话安装费、电表移装费、煤气管道费、有线电视费等各个方面降低或者不给。当最后一位拆迁户领取了拆迁安置补偿款后，该拆迁专项账户还剩96万余元。按照规定，拆迁补偿款全部用于补偿安置后，拆迁办公室应即刻注销该银行账户。但是，此项目结束后，剩余的这部分拆迁补偿款一直在银行的账上放着不动。”
“但是，有一天我发现一个特别奇怪的事，区拆迁办随后进行的另一个拆迁项目的安置补偿金，也从应该结账的这800万元的项目账户余款中支付了。据我了解，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁剩余款项应该如数返还拆迁方开发商，而且每个项目的补偿金要专款专用。现在，不但不返还，更不是专款专用。最后我们了解到，拆迁办将随后拆迁项目应支付的一些补偿款项挪到原来这800万元余款中列支，其目的是使拆迁补偿金额在经过转移和克扣后剩余更多，而且更便于对外交代。”这位业内人士向记者透露，该拆迁办公室随后承接的拆迁项目余款金额更大，占总拆迁款的15%左右，在所有拆迁行为结束后，拆迁办公室通过划拨、转移，将这笔款用来投资另一个房地产商业项目。
他说，以自己多年专门负责拆迁项目款账户的经历来看，几乎每个项目结束后，拆迁公司或拆迁办都会有相当部分的拆迁补偿安置款余额作为自己的利润，这种情况非常普遍。
据记者了解，有时候开发商将整个拆迁过程委托给拆迁执行方，采用的方式一种是委托合同执行结束后，开发商付给拆迁执行方费用；另一种方式是开发商预算给拆迁执行方一笔款项，由拆迁执行方全权负责拆迁，支付完拆迁户的补偿金额后，剩下的就是拆迁执行方的劳务费。律师认为，第二种委托方式对拆迁户进行的克扣最厉害。
补偿款有多少被侵吞
《河南省城市房屋拆迁管理条例》第32条规定：
对被拆迁房屋进行价格评估时，拆迁人与被迁拆人选择同一估价机构的，共同签订委托协议，评估费用由拆迁人支付。拆迁人或被拆迁人对估价机构的评估结果有争议的，可以委托其他估价机构重新进行评估，评估费用由委托方支付。两个评估结果在省规定的误差范围之内的，执行原评估结果；评估结果超过省规定的误差范围的，拆迁当事人可以协商解决；协商不成的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门组织评估专家对评估结果进行裁定。
拆迁人与被拆迁人分别选择估价机构的，分别签订委托协议并承担评估费用。两个评估结果在省规定的误差范围之内的，执行被拆迁人委托估价机构的评估结果；两个评估结果超出省规定的误差范围的，拆迁当事人可以协商解决；协商不成的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门组织评估专家对评估结果进行裁定。
从以上规定可以看出，对于经常处在弱势地位的被拆迁人有所倾斜，也较为公平，而且它不是积极地以行政权力介入民事关系，甚至成为强势利益集团的走卒。这些是值得借鉴的。
9月14日新华社在署名评论员文章《拆迁不能“拆”掉群众利益》中指出，一些地方在土地开发和拆迁中，一味地“照顾”开发商的利益，不尊重普通群众的财产权和基本利益，何时拆迁、怎么补偿、如何安置，都是拆迁单位说了算，拆迁户只能被动接受，而没有商讨、更没有讨价还价的权利。面对这样的“霸王协议”，拆迁户的权益如何得到保障？
权威人士曾算过一笔账，根据北京市1993年颁布的关于基准地价的规定，北京市的城镇拆迁安置费为每平方米5900-7800元，按照北京城区一般的居住密度推算，每户的拆迁安置费应为30余万元左右；而据1996年《经济日报》、北京市委《是与非》杂志和1998年8月24日《人民日报》报道，开发商安置居民每户要30-40万元。但究竟有多少拆迁户得到了这笔拆迁补偿款？
9月18日在国务院新闻办举行的新闻发布会上，当有记者问及中国经济时报近来关于房地产开发与拆迁问题的一系列报道时，建设部副部长刘志峰表示，拆迁政策不落实，开发商为减少开发成本，随意降低补偿标准，损害了拆迁户的利益，党中央、国务院、中纪委等有关部门对此十分重视，强调要对损害群众利益的行为加大查处和打击力度；建设部将会同有关部门对拆迁主管部门和实施部门加强管理和监督，加大对腐败分子的打击力度，对违规行为严查不贷。
中国经济时报（2003年09月24日）
无法守卫的家园
唐建光
在全国，由拆迁引起的冲突不断出现。截至今年８月31日，国家信访局已收到关于拆迁的上访信1164件。
中国正在进行世界上大规模也最急剧的城市改造运动，但一座座家园被除旧迎新的同时，却并不能掩盖这样的事实：拆迁是发生在城市土地上的一场驱赶与占领的游戏，是巨额利润的一次重新分配，而且其中发生的事情未必公平。
在危改和拆迁过程中，私房的土地使用权始没有得到明确承认和补偿，这是造成房产拆迁与市场价格产生巨大差异，同时引发拆迁纠纷不断的根本原因
而在这个利益重新划分的过程中，行政权利和商业利益的结合，处于弱势地位的拆迁户更容易受到伤害。
“这不是一笔公平的交易”
原住北京市新街口四条55号的赵伸，曾在此地拥有一个占地１亩２分的四合院，院子据说有270多年历史了，以前的主人是京城九门提督。
赵的祖父曾在民国时期出认教育部学部理事。50年代，因长安街扩建，赵家在邱祖胡同的老宅被拆迁，其父花了１万元买下这座院子，大宅子包括44个房间，近600多平方米，其中26.5间、300多平方米为原建，其余为自建。
这座历经风雨的院子，在它最后的50年历史中命运多桀。文革期间，它被收规国有；80年代初赵家失而复得时，已经多出了３家房客；其余归赵氏家族18口人使用。
2001年，北京市西城区城市建设开发总公司打算在这里拆除老旧的院落，建设“桃园二期”危改项目。在赵家并不知情的情况下，拆迁方给赵家所有房子的评估价是１７万元，加上拆迁补偿，总共44万元。
但是赵伸说，他后来请的一家专业评估机构得出的结论却是：这个院子价值3000万！赵伸举例说，房子的格扇都是皇宫里出来的，共６扇，市价每扇６万。
拆迁方显然不能接受这个数字，拆迁代理人甚至拒绝与赵家计论协商补偿价格，也拒绝给他们看相关文件。
“这不是一个公平交易的过程。”赵伸因此拒绝搬迁。
2002年４月27日，众多警察和拆迁公司的工作人员封锁了周围的街道。当赵家的孩子们放学回家时，发现家已不在了。所有的家什拉了23车，被运到了京郊大兴区。
赵家18口人不肯搬到大兴，因为孩子们无法在原来的学校上学，大人们也无法如常生活和工作。直到现在，这家人还在北京城“流浪”，租房或借住在别人家。
2003年初，赵家状告西城区房管局。他们“部分”胜诉了，法院认为房屋作价未经过产权人，且补偿安置协议不合理，要求对房屋重新作价并重新制定补偿条件。
但迄今赵未拿到一分钱。“房子已经没了，现在还怎么作价？”赵伸一脸无奈。
私房的土地使用权为什么不被补偿？
贾则戍一家，曾在北京崇文门拥有一个内参于光绪23年的宽绰的四合院，后院就有400多平方米。
1999年５月７日９点，贾则戍收到了崇文区房地局的裁决书，一小时后收到强拆通知―――贾拥有产权房两间，每间20平米，开发商付给他拆迁补偿２万元，相当于大约每平方米500元，而宽阔的院子则全然不计。据说这已是崇文区的最高补偿价了。
让贾家心理不平的是，这里被开发商的广告称为“钻石地段”，写字楼和公寓楼的每平方米售价均在万元以上。如果考虑容积率，则每平方米土地的地值更高。
从500元到10000元，其间的增值是如何实现？居民们认为，增值主要是来自土地使用权的转移。
拆迁户们认为。他们所得到的拆迁补偿，只是房屋的价格，即所谓的“砖头瓦块钱”，而房屋所占有土地的价值，则完全没有被计入补偿。但是，在寸土寸金的城市中心，这才是最有价值的部分。
目前北京市拆迁的房屋中，约有1／3属于私房，其中大部分是建国前后么人购买取得的。另一项数据说，建国初期进行了确权登记的私产房约７万多户。在当时，房产都包含了房屋和土地两部分价钱。
计划经济时代，国家不允许对城市土地进行出租、出售和转让等任何交易，城市土地（包括么房占有的土地）的价值因此长期得不到显现。进入９０年代以后，国家允许土地使用权作为一种特殊的商品进入市场，城市土地价值也逐渐显现出来。但此时在危改和拆迁过程中，么房的土地使用权没有得到承认和补偿，这也是造成房屋拆迁补偿价格与其市场价格产生巨大差异的根本原因。
清华大学建筑学院博士方可在解析上述问题时，引用了1998年轰动京城的“张婉贞诉东城区房地局案”，80岁的张婉贞在国子监大格巷拥有21间私房，占地500平方米，1942年购房共花了9205块大洋。在1998年的北京市场上，这样的一个院子市值约400万元以上。但开发商拆迁时只给３万多块钱的补偿和６套没有产权的安置房。
拆迁时，开发商沿用了计划经济时代的规则，对私房土地使用权不与予补偿，而在售房时却使用了市场经济的规则，售价中显然包含了土地使用权的价格。
“这一进一出，是当前城市房地产开发商暴利的主要来源。”北京隆安律师事务所律师秦兵说。
这们律师解剖拆迁和开发过程中的各方利益分配后认为，在无偿或低价获得了原属居民的土地使用权后，政府直接从土地出让中的收益只是小头，大头被开发商拿走了。
政府在捭拆迁利益之争中扮演什么角色
2001年新的《拆迁条例》出台后，据称对原则条例明显不公的地方作了修改。
相对而言，被拆迁人的确能得到更多的补偿――它要求拆迁补偿更多以货币的形式进行，并且“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以及房地产市场评估价格确定”。
这样，拆迁户可以拿到比“砖头瓦块钱”更多的补偿，很多城市的拆迁清单上有两笔钱：房屋价格和拆迁补偿，并要求以评估价格为依据。清华大学建设管理系朱宏亮教授说，这其中考虑了土地的因素。
但是，这个条例对土地使用权予以补偿仍没有明确。秦兵说，这种补偿只是“偷偷摸摸的”，只能一定程度上与土地使用权的补偿有关，但数额很少，法律上也不明晰。
法律上的模糊状态就很难确保拆迁户们得到足额的补偿，比如补偿价格的评估，由于没有科学的规则而存在争议。北京西城区新街口四条55号的赵伸就拒绝承认拆迁方的评估结果，“不能他们说值多少钱就值多少钱吧。”
朱宏亮指出，评估价格的争议是当前拆迁纠纷的一个重要源头。主要原因在于：目前拆迁房产的评估是由拆迁人委托的，在某些方面甚至是由政府指定的。
“有些评估机构经不住利益诱惑，按照委托人的在求或与拆迁人串通，做不实评估，评估价格与市场价格差距较大，损害了被拆迁人的合法权益。”建设部副部长刘志峰在一次会议上承认了这些问题的存在。
事实上，在房地产评估过程中，政府还有更深的介入――评估和补偿的依据也是由政府确定的，包括复杂的基准地价、房屋重置价、装修补偿标准等及纷繁复杂的计算公式。比如在北京，政府就确定了10类地及其基准地价。
“这使得政府对价格的评估有明显的行政色彩和垄断色彩。政府有什么权力来确定交易价格，凭什么知道我的房子值多少钱呢？”北京晟智律师事务所律师高智晟说。
更为根本的是，当双方对补偿达不成一致意见时，也是由行政部门裁决。这样政府不仅能“指导”交易价格，甚至能“强迫”房主必须交易。
政府该站到哪一头
作为裁判或中间人的政府，常常遭遇拆迁户的指责或引起行政诉讼，这在中国众多的拆迁纠纷是一个奇特的现象。
中国政法大学教授费安玲说，很多事实表明，裁判并不总是站在公证的立场上。
实际上，在拆迁中，政府和开发商有时存在共同的利益诉求，因此更容易形成利益联盟，使行政权力和商业利益结合起来。天津一位希望匿名的银行人士曾多次参与拆迁工作，他向记者解释了开发商为何常常会把拆迁委托给有政府背景的拆迁公司。在他参与的一桩案例中，开发商一次性把900万元拆迁款打入银行账户，给拆迁公司的政策是节约归已，早拆一天给一天的奖励。由此，有政府背景因而更具有强制力的这家拆迁公司拼命压低补偿价格，最后用780万搞定了整个拆迁。
经历过多次拆迁的这位人士计算，拆迁公司的利润率在12％以上。
高智晟说，在拆迁立法、执法和行政过程中，“都渗透了强势利益集团的影响，房地产商利益时常得到袒护。”
朱宏亮教授说，长期以来政府强调小局服从大局，只要是国家和社会公共利益需要，公民就应服从。所以拆迁条例更多强调被拆迁人必须服从和接受，而不是对其支持和保护。“这种观点必须予以纠正。政府不能为了自己的政绩而牺牲民众利益，而是应该通过降低开发商的暴利，来降低房价。”
针对目前大量出现的拆迁纠纷，全国人大常委会秘书处的蔡定剑博士说，在当今中国，城市的拆迁和对家民的土地征用的一些个案，已经是对公民财产的侵犯最严重的表现。
新闻周刊（2003/9/29）
没有一个拆迁户的官司赢过！
童大焕
加西亚在经济人俱乐部刊发了《封建德国的拆迁》，说的虽然是一个曾经熟悉的故事，但在古都南京的翁彪因不满野蛮拆迁而自焚致死、安徽农民朱正亮因不满拆迁而千里迢迢到天安门金水桥自焚幸被救下的当口，这样的文字读来，仍让人别有一番滋味在心头。
德国皇帝威廉一世曾在波茨坦建立了一座离宫。一次他住进了离宫，登高远眺波茨坦市的全景但他的视线却被一座磨坊挡住了,皇帝大为扫兴这座磨坊“有碍观瞻”。他派人与磨坊主去协商打算买下这座磨坊以便拆除。
不想磨坊主坚决不卖,理由很简单：这是我祖上世代留下来的,不能败在我手里,无论多少钱都不卖！(在我们这里，这样做肯定有损“国家利益”和“ | 
