有价无市的背后－－《廉租住房保障办法发布》林建永解读

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在一层层宏观调控政策之后，在连续几个月大涨之后（个别城市半年涨30--50％），2007年11月份各处新闻如同以前传出房价下跌的声音，就像2005年底到2006年处一样。也许我曾经相信房价会因为反腐因为资金链产生临时性下跌的可能，但是这一次因为宏观政策要让我相信房价真的下跌却是很难的，尽管以后当房产市场发展到经济危机临近破灭时我当然会相信房价的下跌，总之我对目前这种“自己骗自己（地方骗中央，中央闭只眼）”、开发商导演（每年一次年会定调，真正会议是他们会后开的，毫无疑问他们也知道要房奴干活也必须让房奴适当休息，否则房奴会在被炸干之前过劳死）、消费者继续盼望（实际没有发生）的“降价”是不相信的。

当然如果说房奴休息和没有休息没有差别也是不对的，虽然房奴没有去哄抬物价，但是开发商销售量绝对是减少了。10月份，深圳新房市场日均成交住宅不足60套，较9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交仅30套左右。一些住宅新盘已采取低价开盘策略。10月份，广州十区商品住宅签约量为4502套，较上月下降14.77%。中国指数研究院监测的数据显示，11月5日至11日这一周，上海楼市成交量比前一周的5457套跌了20.6%。根据北京市房地产交易管理网的数据，11月5日至11日这一周，北京市期房住宅日均签约量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分别为391套和404套。

也就是有价无市再次发生。

有价无市意味着什么？

我尊重的一位学者认为成交低迷说明楼市进入拐点(易宪容)，他是一个有很高价值规范经济学和实证经济学的学者。但是我想如果从经济学角度看，有价无市事实上是不符合经济学规律的。但是在中国却能一而再的发生。

经济学上，对于普通消费品，供大于求，价格必然下跌。但是深圳10月份只成交60套，难道说明10月份供给只有60套吗？显然不是，供给绝对远大于60套。但是房价下跌了没有，根据国家统计10月份房价还上涨着，11月份尽管“新闻”报道下跌，但是我从几个信息证实不少地方房价事实上还在涨，只是成交量很低。

为什么？

从传统经济学上看有价无市是极不正常的。为什么能够在不短的时间持续存在。

答案是多方面的，

一、首先作为本质原因在于房产和股票一样是大众性投资产品，大众性投资产品的价格现象和普通消费品不一样，和实业投资品（比如石油钻井）也不一样。大众性投资品的价格现象在主力的操作下最后只成为“心理”现象，价格走势取决于主力控制心理的能力和心理的抵抗能力，这里“心理”的主体包括所有参与者（也包括政府），影响心理的主力也可能是政府。即使最后整个行业的崩溃也必然是通过心理机制发生。（一定程度讲，经济学不是科学，而是工程学，属于工科，心理学、气象学都可以尝试来分析） （这个心理机制可以参考http://linjianyong1.blog.163.com/blog/static/7170072007102414024455/，另有一篇《房地产微观经济学分析》（林建永）可能近期公开刊物发表）

我把房产和股票归一类，可能有人会说股市哪有什么有价无市，久盘必跌。其实如果大家进一步理解心理机制，大家会发现根本没有矛盾。原因在于目前房产商和炒房客、实际购买者，这三者中房产商处于最强势地位，心理抵抗能力最强，同时也是主力。他们很大程度还能够调控市场。其实当二手房成为主体市场，炒房客成为市场主力时（尽管二手房增多，但目前老大还是开发商），房市会表现的和股票相当一致的。

二、进一步分析房产商强势地位的来源，也许有人会说他们有政府优势，有组织协调优势，有准垄断优势。但是其实以上这些优势如果离开的一点都会荡然无存，这一点就是超高的房价成本比。这个超高的利润比让他们完全脱离了资金的压力，大家总认为他们的钱都是来自银行，其实如果再认真考虑一下，他们卖出一小部分就全部回收，并且把资金风险完全转给了房奴和银行。

（具体可以参考 http://linjianyong1.blog.163.com/blog/static/717007200692801900/ 进一步解释了开发商资金链问题。）

三、中央调控在地方变形，甚至表明执行，实质反向。

如何应对？

目前我们认真看，国家的政策，可以发现政策重点除了抑制房价过快增长外，重点是防范银行坏账风险，而对购买者的利益是不做考虑的（叫你别买，你还买，买了自己承担损失；不买，房价要账我们政府也是没办法。毕竟现在是市场经济）。这些政策最后都没能挡住房价的，尽管有一定刹车作用。

可喜可贺的是，温家宝总理11月5日接受凤凰卫视采访时“今年我们在深入分析这个问题，在解决住房问题上，政府应该干什么，市场应该干什么。因此我就考虑到政府应该特别关注那些无房户，缺房户，以及外来打工人的住处，这就需要建立廉租房制度，因此我们下决心拿出49 亿，来专门建廉租房”。2007年11月建设部等九部门更是联合发布《廉租住房保障办法》，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。

如何看待这个政策走向？

这是17大以来政府落实科学发展观，切实执行以人为本的房产新政，网上甚至有人认为我们房产政策会倒退回20世纪。这个政策的走向虽然刚刚开始，但是这个方向代表了房地产健康发展的方向。

这是否意味中国房价大跌已成定局呢？

（/Article/Class4/200711/27931.html  大家可参考此文观点，我不认同其观点）

但是对于目前房价问题，5年内能否有效呢？

再更进一步体制改革之前和细则出台之前，不敢乐观。因为在地方政府执行中，个人认为会发生两种状况扭曲，一、实物补贴与货币补贴中，货币补贴的比例可能会达到75％以上，从而这个补贴助长了房价，从而实质变成对房产商和炒房客的补贴；二、实物补贴实行市场价，实物补贴变质为定额货币补贴。

同时这个新政本质是在扩大廉租范围基础上进一步推行商品房市场发展

（参考“稳住房价格””实质就是“捍卫房价”一文，作者曹建海）

http://blog.people.com.cn/blog/log/showlog.jspe?log_id=1188992961434299&site_id=40557

尽管我们的廉租政策和德国的政策有很多类似，但是其实有很多区别。

也就是离开对供给方的市场调控，廉租新政可能和90年代至今以来的金融房产改革一样进一步推高房价。

我个人认为应该建立责任利益联动机制同时调控供需双方，具体文章请可参考http://linjianyong1.blog.163.com/blog/static/7170072007616105017669 /一文。

那么未来房价有没有存在大跌可能呢？

可能性是存在的，那就是台湾。为了台湾，我想任何人都不能因为为了保住经济而认为对台湾政策有所顾虑（至少我作为一名百姓是这么想的）。

不考虑台湾问题，明年5—10月又有一轮上涨（股市也很有可能）。理由还是人民币升值，尽管很多人认为人民币升值恰恰会造成资产贬值（住房革命：一厢情愿的幻想 /Article/Class4/200711/27967.html ），这个状况是会发生，但拐点还没出现。个人认为人民币升值对大众性资产影响的拐点是6.3，估计2010年达到。2010-2013资产价格走势动荡中逆转。