"房地产富豪榜" 背后的经济危机
2007-10-11  21世纪经济报道

　　很多国家(例如美国)在二战后的“深度工业化”时代都没有发生房地产富豪大面积统治富豪榜的景象。相反，从上个世纪50年代开始，一直是由金融领袖、制造业巨人、物流革命者以至于现在的新经济“酷商”所统治。
今日观点：

1.富豪榜的意义就在于，提供八卦之余，它简单明了地向人们指示出，在哪些行业、以何种手段、凭借何种素质，最容易致富。如果这份榜单真的让地产行业成为最受追捧的行业，让人们真的像热爱IT英雄一样热爱地产富豪，那么只能说，我们的社会价值出了更大的问题。

2.地产富豪却给人一种复杂的感受。或许有人愿意承认地产商人具有善用时世的才能，但未必有多少人会给出诚恳的敬意。人们对房地产富豪有一种特殊的敏感，一种心意难平的情绪。一方面，房价高企导致怨声载道，许多人并不细究原因，简单直接地将愤怒发泄到房地产商头上。地产商人的形象因此显得黯淡无光。

3.在西方社会，即使是最强调自由竞争的英国和美国，都认为房地产行业是一个必须要“规制”和“分轨”的行业，因为房地产运作的属性非常类似于金融行业，并不是简单的钢筋混泥土行业，存在着大量信息不对称和道德风险。另外，房地产行业是一个对民生影响很大的行业，因为有选民的压力，民生的解决很容易放在一个比较重要的位置，所以，英美也存在大量的公屋系统来对购房购买力进行分流，稳定未来房价的预期。

4.如果一个国家（地区）最有钱的富豪是倒卖土地和造房子的商人，那就很危险。依照我们的解读，那是因为东亚的土地以及非洲的矿产基本都是垄断性资源，是最容易被“寻租”的资产。历史地看，当中国香港、中国台湾地区、印尼、日本以及泰国等地区和国家的富人榜被房地产富豪控制之后，经济危机就随即出现了。

5.按理说房地产不应该成为富豪最多的行业，因为这样的情形在国外并不多见。实际上这一现象凸显出的是我国这样一种现实，即我国房地产业的利润没有受到丝毫的约束。另外，从一个侧面也折射出我们住房保障的不足。因为如果社会住房保障充分，保障性住房供给充足，购买商品房的人数就能相应减少，地产商的财富积聚速度也就会相应减慢。

6.房地产成为富豪最多的行业，这样一道殊异于其他国家的“风景线”的形成，一定程度上也与我国房地产业所处的特殊国情有关。一些地方政府为实现土地出让的利润最大化，以有形之手推动房价上涨，也在客观上为开发商赢取了更大的利润空间。也就是说，钱权交易与官商勾结，也是地产商财富急剧增多的不可忽视的原因。

7.人称江湖任我行的任志强任大炮放话了：在中国，富豪版前面的房地产行业富豪多是因为房地产是最早向民营企业开放。在西方，排得比较前的是金融、石油、钢铁等行业，而在中国，这些都是国家垄断企业。

8.有关研究人员甚至提出，房地产界多富豪并非因为房地产业已成为中国的黄金产业，而在于房地产业是国内最大的权力寻租场所。据统计，过去几年里，在“落马”的领导干部以权谋私、贪污受贿的案件中，涉及土地批租问题的约占三分之一。这从反面印证了房地产企业的问题。

富豪榜等同"房地产富豪榜" 经济危机会随即出现?

近日，福布斯富豪榜和胡润富豪榜都发榜公布了中国的富豪名单。列在这两份财富榜单首位的皆是碧桂园26岁的接班人杨惠妍，她也是亚洲最富有的女性。

《福布斯》认为她的个人净资产高达160亿美元，胡润给出的财富数字更高，大约是1300亿元人民币。当然，这位26岁的女性能成就其如此令人钦羡地位并不是完全靠她自己。首先，杨惠妍要感谢她的父亲杨国强，因为杨国强将名下的股份财富都转让给她；更重要的是，杨惠妍要感谢IPO，地产公司碧桂园在香港的成功上市和人们火爆追捧使得其财富数字如火箭般井喷。

意思的是，这两份富豪名单从某种意义上可以等同于“房地产富豪榜”。例如在胡润富豪榜的前10名中，有6个是做房地产业务的，如果将样本扩展到前40名，依然发现有20个是房地产富豪。同样的规律也出现在福布斯富豪榜上，福布斯富豪榜前10名中也有6人涉足房地产业务；福布斯40富豪中有15个富豪的主业是房地产(不包括一些以集团控股的方式涉足房地产业务的富豪)。

这是一个危险的征兆。就像已故的经济学家加尔布雷斯说的，如果一个国家(地区)最有钱的富豪是倒卖土地和造房子的商人，那就很危险。依照我们的解读，那是因为东亚的土地以及非洲的矿产基本都是垄断性资源，是最容易被“寻租”的资产。历史地看，当中国香港、中国台湾地区、印尼、日本以及泰国等地区和国家的富人榜被房地产富豪控制之后，经济危机就随即出现了。

很多分析人士认为，房地产商大规模“进驻”富豪榜这种富豪结构，同中国当前的经济发展阶段是匹配的，因为中国还处于工业化阶段、城市化如火如荼、再加上人口众多，这些因素都构成了房地产行业是成就富豪的最好产业。坦率地说，这是一种很值得商榷的结论，这是一种“先果后因”的野蛮倒推法。实际上很多国家(例如美国)在二战后的“深度工业化”时代都没有发生房地产富豪大面积统治富豪榜的景象。相反，从上个世纪50年代开始，一直是由金融领袖、制造业巨人、物流革命者以至于现在的新经济“酷商”所统治。的确有一些专业的房地产商上榜，但就其整体而言，不具备对富豪榜的主宰力。在西方社会，即使是最强调自由竞争的英国和美国，都认为房地产行业是一个必须要“规制”和“分轨”的行业，因为房地产运作的属性非常类似于金融行业，并不是简单的钢筋混泥土行业，存在着大量信息不对称和道德风险。另外，房地产行业是一个对民生影响很大的行业，因为有选民的压力，民生的解决很容易放在一个比较重要的位置，所以，英美也存在大量的公屋系统来对购房购买力进行分流，稳定未来房价的预期。

无疑，促使杨惠妍成为首富的IPO，其背后不仅仅是火爆的市场因素，也有政策因素。2002年中国将过去的双轨住房系统“拆除”了，开始了“房地产市场自由化”，认为市场之手可以完整且完美地解决“居者有其屋”，显然，今天的事实已经证明了这并不成立。但是“过度自由化”这一毒素依旧占据很多幼稚的经济学家的心灵，并进行各种“不相干的狡辩”。显然，经济自由化政策的哲学是没有任何错误的，唯一需要的是如何实现一种更为真实和均衡的自由，而不是那种“徒有其表掠夺性的劣等自由”。不同的国家(地区)和市场结构，都需要进行合适的自由度的配比。不过，值得庆幸的是，中央政府很明智地实施一些举措，例如将极端浪费的工业化用地进行市场拍卖，同时将节约下来的土地用于修建廉租房和经济适用房。