上海市居民住房数据应该如何统计

——与政府统计部门商榷

王炼利

    加法——上海住房面积的统计是否超乎想象地简单？

每年，上海政府部门都要公布上海的人均建筑面积、人均居住面积指标。其目的为说明人民住房水平在“节节高”、“年年高”，更为了彰示政府部门的业绩。那么，“人均建筑面积”、“人均居住面积”又是怎样得来的？得到那些数据又经过了怎样艰苦繁复的调查和计算过程？

笔者为了验证上海统计部门有关住房统计数据的准确性，曾经历过了艰苦繁复的计算，但计算结果总与政府公布的数据大相径庭。是一个突发的奇想，使笔者在半个小时内就算出了与统计部门数据基本吻合的上海十年来的“居民住房总建筑面积”以及相关的“人均建筑面积”。其计算结果， “居民住房总建筑面积”与各类统计年鉴公布的相应数据平均只相差3.6%，“人均建筑面积”与建设部近三年的《城镇房屋概况统计公报》中的相应数据百分之百相符。

是什么样的“突发奇想”有如此神奇的效果？笔者是这样“奇想”的：“我干吗要那么认真？”鬼使神差，笔者信手将1995年以来每上一个年度的住宅建筑面积与当年竣工的商品住宅建筑面积相加，结果就与统计部门“统计”的“居民住房建筑面积”基本相符，再将统计年鉴中公布的“非农人口”与“居民住房建筑面积”相除，就得到了与建设部《城镇房屋概况统计公报》数据一模一样的精确到小数点后两位的“上海人均住房建筑面积”！

当然，在1999年到2004年，笔者的计算结果与统计部门数据相比还略少些，多则少10个百分点，少则少5个百分点。于是，笔者再次“突发奇想”，“我如果把空置房、已拆迁房都拿来填空缺呢？”于是，“奇迹”再次出现——笔者“灵感”激发中计算得来的上海住房建筑面积就与政府部门的统计数据99%、100%地相符了！

难道政府统计部门是在如此搞笑的状态下工作的吗？

笔者不愿相信。

如果需要计算的是上海全部居住房屋总面积，那可以把上年的居住房屋面积加上当年的竣工住宅面积——竣工住宅面积指“报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格，可正式移交使用的房屋居住面积的总和”（此解释见由上海市房屋土地资源管理局和上海市统计局联合编辑出版的年鉴类刊物《上海市房地产市场》，下同），但必须减去已经拆迁了的住房面积。然而这样得出的全部居住房屋总面积数不能用作计算人均居住房屋面积的基数，因为当年和往年的竣工住宅中的没有实现销售的部分是不能按照已经移交使用的“人居房”来计算人均面积的。

如果需要计算的是上海已经实现了“人居”的全部住房面积，那么在每个当年度的竣工住宅中必须扣除还没有发生“人居”的面积，并减去已经拆迁了的住房面积。请注意，如果扣除了每个当年度竣工住宅中的没有发生“人居”的面积，在此就不发生“空置房”的概念——空置房指“销售物业报告年度内某类物业经初始登记一年后未售出的数量”，该面积已经包含在初始登记年的竣工住宅面积中。

笔者“第一次奇想”时的计算方法谬误在于：如果是计算全部居住房屋总面积，其没有减去已拆迁房的面积；如果是计算实现了“人居”的全部房屋总面积，其一没有减去已拆迁房的面积，其二没有减去以往年度积存的空置房面积，其三没有减去当年竣工住宅面积中没有实现销售的部分。

照笔者“第一次奇想”时的计算方法来计算“人均住房面积”，那是偷换了“人均住房面积”的概念——虽然统计部门没有对“人均住房面积”的计算方法作出定论，但是，作为体现住房条件改善的最重要指标，人们对“人均住房面积”的约定俗成的理解就是已经实现了“人居”的房屋的人均住房面积！

笔者“第二次奇想”时的计算方法谬误更是显而易见——那是明知故犯了——不但不将这些没有发生的、不存在的因素做减法，相反还把这些因素又做了一次加法！每一个按常规思维的人会为此感到不可思议。笔者同样不信政府部门工作人员会故意这么做。

这么做的后果是严重的，这使得上海在2005年时的人均住房建筑面积平添了13.33平方米——在把2005年全部竣工住宅作为已经实现了“人居”的前提下！因为1999年到2004年，上海城市的拆迁面积总和加上每年空置住宅面积的累计数是5520万平方米，这些数字不扣除，就是多计算了5520万平方米未实现“人居”和已经灭失了的住房面积，这些数字还要再加一次，那就是在1999年到2004年，多计算了5520×2=11040万平方米未实现“人居”和已经灭失了的住房面积；同样，在1996年~1998年以及2005年的住房面积中，也因为没有扣除拆迁面积和空置住宅面积，导致多计算了4278万平方米的未实现“人居”和已经灭失了的住房面积，只不过没有再重复加一次而已。这样，1996年到2005年每年多计算的“人居”住房面积累计一共是11040万+4278万=15318万平方米——2005年竣工面积中的未实现销售部分还未计算在内，2005年上海的非农业人口是1148.94 万，15318÷1148.94=13.33，这13.33就是按照笔者“搞笑计算法”计算出来的属于“多算”的人均建筑面积！

笔者相信政府工作人员不会这么搞笑，笔者也认为，计算结果一样不等于计算过程一样，但是，由于政府部门对住房面积的计算过程不见公布，作为上海市民，希望能看到政府统计部门对于上海住房面积的计算过程。

笔者的计算过程见表（一）、表（二）。

表（一）、

上海居民“人居”住房面积计算过程表(与统计部门的统计结果相符)

                                            单位：万平方米

注：1.“统计部门提供的市区住宅建筑面积”中，97、98、99三年的数据来自《上海投资建设统计年鉴》，其他数据来自年鉴刊物《上海市房地产市场》。

2.“当年商品住宅竣工面积”来自年鉴刊物《上海市房地产市场》。

3.此表中的已拆迁住宅面积和空置住宅面积不包括1976、1997、1998、2005年数据，这些数据见表三和表四。已拆迁住宅面积来源：见《上海市房地产市场》，空置住宅面积来源：2000年前数据见《上海统计年鉴》，2000年后数据散见于媒体报道的官方统计数据。

4．撤县改市增加的住房面积中，99年数据是指青浦、松江的住房面积，2002年数据是指南汇、奉贤的住房面积，2003年数据是指崇明的住房面积。数据来自《上海统计年鉴》。

表（二）、

2003~2005年上海城镇人均住房建筑面积计算表(与统计部门的统计结果相符)

注：2002年的数据仅作为比较，说明2002年建设部公布的人均住房数据中“人口”的计算依据不是非农业人口。

对于笔者来说，最后计算出来的这个结果似乎是 “得来全不费功夫”！

为什么必须做减法？

说“得来全不费功夫”也不尽然。这一年中，笔者花费了相当的功夫来计算上海居民的住房面积。

1.      计算了应该在居住房屋总面积中减去的拆迁房屋面积

1995年到2005年，上海市区住宅拆迁面积相当于住宅竣工面积的四分之一，达4401万平方米。见表（三）：

表（三）、

上海商品住宅竣工面积与已拆迁住宅面积对照表

                                           单位：万平方米