杨晓青：《中华人民共和国物权法》对物权法（草案）的修改概览

编者按：2005年7月8日全国人大常委会办公厅将《中华人民共和国物权法(草案)》公布，向全国人民征求意见。在其后的一个多月里，全国人大常委会收到了各方面人民群众的一万多条意见。此后，全国人大及人大常委会又经过近两年的反复讨论、修改，于2007年3月19日 正式公布《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。这是新中国成立以来在基本法创制中的一次科学立法、民主立法的伟大实践，值得我们认真总结经验。本文将《中华人民共和国物权法》对物权法（草案）的修改对照编列，为进一步研究奠定基础。

全国人大常委会办公厅关于公布《中华人民共和国物权法(草案)》征求意见的通知

《中华人民共和国物权法(草案)》，是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律草案，经第十届全国人大常委会第十二次、第十六次会议审议，委员长会议决定，全文公布《中华人民共和国物权法(草案)》，广泛征求意见，以便进一步研究修改，再提请以后的全国人大常委会会议审议。将《中华人民共和国物权法(草案)》向社会公布广泛征求意见，是全国人大常委会坚持走群众路线，充分发扬民主，增加立法工作透明度的一项重大举措，也是推进立法科学化、民主化的有益探索，各有关方面务必高度重视，精心组织，确保工作顺利进行。现将有关事项通知如下：

　　一、请各省、自治区、直辖市人大常委会负责征求、收集本地区全国人大代表和有关部门、法学教学研究等单位的意见，于2005年8月20日以前将意见汇总报送全国人大常委会法制工作委员会。

　　二、各地人民群众可以将意见分别寄送所在地省、自治区、直辖市人大常委会，也可以将意见直接寄送全国人大常委会法制工作委员会，或者通过中国人大网站提出意见。全国人大常委会法制工作委员会邮编：100805。中国人大网址：www.npc.gov.cn。

　　三、由全国人大法律委员会和全国人大常委会法制工作委员会进一步征求有关部门和各方面人士的意见。

　　四、请中央和省级报刊、广播电台、电视台等媒体组织刊播讨论《中华人民共和国物权法(草案)》的文章，并报道讨论情况和意见。

全国人大常委会办公厅2005年7月8日(新华社北京7月10日电)

　　目录

　　第一编 总则

　　第一章 一般规定 （改为：基本原则）第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节不动产登记  第二节 动产交付 第三节 其他规定   第三章 物权的保护

　　第二编 所有权

　　第四章 一般规定  第五章 国家、集体和私人所有权  第六章 业主的建筑物区分所有权 第七章 相邻关系  第八章 共有  第九章 所有权取得的特别规定

　　第三编 用益物权

　　第十章 一般规定  第十一章 土地承包经营权  第十二章 建设用地使用权  第十三章宅基地使用权  第十四章 地役权  原第十五章 居住权（该章删除）

　　第四编 担保物权

　　第十六章 一般规定  第十七章 抵押权 第一节 一般抵押权 第二节 最高额抵押权 

第十八章 质权 第一节 动产质权 第二节 权利质权   第十九章 留置权

　　第五编 占有

　　第二十章 占有

附则

第一编   总则

第一章  一般规定（改为：基本原则）

原第一条  为明确物的归属，保护权利人的物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，制定本法。

改为： 第1条  为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

　　原第二条  第2条  本法调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系。（该款改为：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。）

　　本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，指权利人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

新增两条：

第3条  国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第4条  国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

原第三条  第5条  物权的种类和内容，由法律规定。

原第四条 （该条删除） 物权应当公示。记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。

新增  第6条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

原第五条  第7条  物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

原第六条 （该条删除）任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。

原第七条 （该条删除）权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。

原第八条  第8条 其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定。

第二章  物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

原第九条  第9条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记（改为：经依法登记，发生效力）；未经登记，不发生物权效力（改为：不发生效力），但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

原第十条  第10条  不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

原第十一条  当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。

改为： 第11条  当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

原第十二条  第12条  登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提交的必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时地登记有关事项；(四)法律、行政法规规定的其他职责。 

登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。（该款改为：申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。）

原第十三条  第13条  登记机构不得有下列行为：(一)要求对不动产进行评估；(二)以年检等名义进行重复登记；(三)超出登记职责范围的其他行为。

原第十四条  第14条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

原第十五条  第15条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

原第十六条  第16条 不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

原第十七条  第17条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。

原第十八条  登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。

改为： 第18条  权利人和利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

原第十九条 利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。

改为：第19条  权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。

二款改为：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。

三款改为：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

原第二十条 （该条删除）利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。

原第二十一条  当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。

改为： 第20条  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。

二款改为： 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

新增：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

　　原第二十二条 （该条删除）一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。

原第二十三条 （该条删除）基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。

原第二十四条  第21条  当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（该款改为：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。）

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。

原第二十五条  不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。

改为： 第22条  不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

原第二十六条 （该条删除）依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。

第二节  动产交付

原第二十七条 动产所有权的转让和动产质权的设立等，除法律另有规定外，自交付时发生效力。

改为：第23条  动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

　　原第二十八条  第24条  船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　原第二十九条  第25条  动产物权设立、转让前，权利人已经占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

　　原第三十条  第26条  动产物权设立、转让前，第三人占有该动产的，（增：负有交付义务的人）可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

　　原第三十一条  第27条  动产物权转让时，出让人应当将该动产交付给受让人，但双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。

第三节  其他规定

原第三十二条 因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定等行为导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效或者人民政府作出的征收决定等行为生效时发生效力。

改为：第28条  因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

原第三十三条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

改为： 第29条  因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

原第三十四条   第30条  因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

原第三十五条  依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定及时办理登记；未经登记，不得处分其物权。

改为： 第31条  依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

　　第三章  物权的保护

原第三十六条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。

改为：第32条  物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

原第三十七条  第33条  因物权的归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

原第三十八条  无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；不能返还原物或者返还原物后仍有损失的，可以请求损害赔偿。

改为：第34条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物